‘Gayrimenkul sermaye iradı’nın tanımı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci maddesinde konularına göre yapılmıştır. Sözü edilen maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları (bir mal veya hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kişi), zilyetleri (menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran kişiler) irtifak hakkı (bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen dolayısıyla başkasına ait gayrimenkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren aynı hak) ve intifa hakkı (bir kişiye, başkasına ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyedlik, yararlanma, kullanma olanağı sağlayan hak) sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.
Buna göre;
* Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim (tamamlayıcı) cüzileri (parçaları) ve teferruatı,
* Voli mahalleri ve dalyanlar,
* Voli mahalleri, denizlerde, göllerde ve nehirlerde, balık avlamaya ayrılmış, su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engelle çevrilmemiş tabii (doğal) avlanma sahalarıdır. Dalyanlar ise denizlerde, göllerde ve nehir ağızlarında kazık, çit, beton, ağ gibi suni engellerle çevrilmiş su ürünleri avlanma bölgeleridir.
* Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
* Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
Medeni Kanun’a göre, aynı haklara dahil olup, tapu siciline tescili gereken ve sahiplerine o varlık veya nesne üzerinde kullanma ve/veya yararlanma hakkı tanıyan bu haklar; irtifak, intifa, sükna kaynaklanan yararlanma ve üst haklarıdır. Bunlardan üst hakkı dışındakilerin kiraya verilmesi konusudur.
* Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi, ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
* Telif hakları,
* Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye araçları, vergi hukuku açısından gayrimenkul olarak kabul edilip, bu bağlamda söz konusu varlık ve değerlerin kiralanmasından elde edilen kazançlar gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir.
Gayrimenkul sermaye iradının beyan edilebilmesi için nakden tahsil edilmesi gerekmektedir.
* Mükellefler tarafından ilgili yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılmaktadır. Örneğin 2008 yılına ait olup ödenmediği için uyuşmazlık konusu olan bir kira gelirinin 2012 yılı içinde tahsil edilmesi halinde söz konusu gelir 2012 yılında elde edilmiş sayılır.
* Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilmektedir.
* Döviz olarak yapılan işlemlerde, tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayrisafi hasılat belirlenir.
* Kira bedelinin ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
İdarece yapılan tespitlerde, kira bedelinin olmaması, düşük olması, daha açıkçası gerçeği yansıtmaması halinde emsal kira bedeli alınmaktadır. Bu bağlamda da kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya yargı organlarınca saptanmış kira bedelidir. Eğer söz konusu bina veya arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve hakların emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde 10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belirlenen değerin yüzde 10’udur.
Diğer yandan kiracılardan gider karşılığı veya benzeri nitelikte, kira bedelinden ayrı olarak alınan paralarda kira gelirinin bir unsuru olarak kabul edilmektedir.
Ayrıca gecikmeli olarak tahsil edilen kira bedelleri üzerinden hesaplanan faizi ile konuya ilişkin olarak yargı makamlarınca gecikmeli ödenen kiralar için ödenmesi öngörülen faizler menkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir.
Ticari varlıklar içerisinde yer alan gayrimenkullerin kiralanması halinde elde edilen gelir ticari kazançtır.
Salı, Nisan 23, 2024
